Pokud plánujete koupi nemovitosti ve Španělsku, vyplatí se vyhnout několika častým chybám, které mohou ovlivnit výběr lokality, rozpočet, výnos z pronájmu i budoucí hodnotu apartmánu.

Koupě nemovitosti ve Španělsku je pro spoustu lidí splněný sen. Pro někoho je to druhý domov u moře, pro jiného investice, která má dávat smysl dlouhodobě i z pohledu pronájmu. A právě tady často vzniká první problém. Mnoho lidí začne hledat příliš brzo, ale ještě bez jasné představy, co vlastně od nemovitosti očekávají.

A přesně proto říkám jednu důležitou věc hned na začátku — než začnete projíždět desítky nabídek a zamilovávat se do fotek apartmánů, je dobré si pár věcí ujasnit. Ušetří vám to čas, energii, zbytečné zklamání a často i peníze.

Já osobně beru svoji práci tak, že nejsem jen někdo, kdo vám pošle nabídku. Jsem váš průvodce koupí nemovitosti ve Španělsku. A čím otevřeněji se spolu na začátku pobavíme, tím lépe vám dokážu poradit.

1. Hledat nemovitost bez toho, abyste znali správnou lokalitu

Tohle je úplně nejčastější chyba. Klient si často řekne, že chce být "někde u Malagy", ale už neřeší, jestli je pro něj vhodnější východ nebo západ. A přitom je v tom opravdu velký rozdíl.

Každá oblast má jinou atmosféru, jiný typ pláží, jiný styl zástavby, jiné ceny i jiný potenciál pro pronájem. Někdo hledá klidnější část pobřeží, někdo chce živější lokalitu, kde bude vše po ruce. Někdo chce být co nejblíž letišti, jiný raději zvolí autentičtější a klidnější místa.

Právě proto je dobré si hned na začátku říct, co od lokality čekáte. Jestli chcete apartmán hlavně pro sebe, pro rodinu, na investici nebo kombinaci všeho dohromady. Od toho se pak odvíjí celé hledání.

2. Neříct si na rovinu rozpočet

Rozpočet je jedna z nejdůležitějších věcí a spousta lidí o něm na začátku mluví jen velmi obecně. Jenže čím přesněji si rozpočet nastavíme, tím lépe a rychleji vám dokážu vybrat vhodné nemovitosti.

A teď nemyslím jen cenu samotného apartmánu. Je potřeba počítat i s dalšími náklady, jako jsou daně, právní servis, notář, vybavení nebo případné úpravy nemovitosti. Když se o vašem rozpočtu pobavíme otevřeně a férově, pomůže mi to hledat správně a hlavně realisticky.

Je mnohem lepší mít od začátku jasný rámec než ztrácet čas nemovitostmi, které sice vypadají krásně, ale ve výsledku nejsou pro vás vhodné.

3. Neupřesnit si, jestli kupujete pro vlastní užívání, nebo jako investici

Tohle je zásadní. Jinak se vybírá apartmán pro vlastní pohodlí a jinak nemovitost, která má dobře fungovat na pronájem.

Klienti si někdy přejí obojí, což je samozřejmě možné, ale je potřeba si říct, co je priorita. Pokud má být nemovitost zajímavá na krátkodobý pronájem, musíme přemýšlet trochu jinak. Důležitá je poloha, orientace, dostupnost, terasa, výhled, bazén, parkování i to, jak bude apartmán působit na hosty.

Naopak pokud hledáte spíš svůj vlastní druhý domov, může být důležitější klid, velikost prostoru nebo konkrétní atmosféra místa.

4. Podcenit orientaci apartmánu na světové strany

Tohle je věc, kterou spousta lidí na začátku vůbec neřeší. A přitom je to obrovsky důležité.

Velký rozdíl je mezi apartmánem s východní orientací a se západní orientací. Na papíře to může znít jako detail, ale v reálu to detail rozhodně není.

Pokud kupujete apartmán i s ohledem na pronájem, ve většině případů bývá zajímavější západní orientace. Proč? Protože turisté hledají slunce, teplo a příjemné večery na terase. Chtějí si dát sklenku vína, posedět venku, ugrilovat si něco nebo si prostě užít západ slunce. Ve stinném apartmánu s chladnější terasou tenhle efekt prostě nevznikne.

Východní orientace může být příjemná pro lidi, kteří nemají rádi velká vedra a chtějí ranní slunce, ale z pohledu pronájmu bývá západ často atraktivnější. A právě tohle jsou věci, které je dobré spolu probrat ještě před samotným výběrem.

5. Mít nerealistická očekávání od výnosu z pronájmu

Další častá chyba je, že si klient nastaví příliš optimistickou představu o výnosech. Chápu to. Každý chce, aby nemovitost fungovala co nejlépe. Ale právě tady je důležité mluvit otevřeně a férově.

Výnos z pronájmu závisí na celé řadě faktorů — lokalita, stav nemovitosti, orientace, velikost terasy, výhled na moře, vybavení, sezónnost, konkurence v okolí i kvalita správy.

Není fér slibovat nesmysly. Já raději vše vysvětlím realisticky, abyste věděli, co od nemovitosti můžete čekat. Stejně tak je potřeba se bavit i o reálném zhodnocení nemovitosti do budoucna. Ne každá nemovitost roste stejně a ne každá lokalita má stejný investiční potenciál.

6. Vybírat jen očima podle fotek

Fotky prodávají. To je jasné. Jenže hezká terasa na fotce ještě neznamená, že je apartmán skutečně dobře umístěný, praktický nebo vhodný pro pronájem.

Na fotografiích často nepoznáte, jestli je terasa většinu dne ve stínu, jestli je pod apartmánem rušná silnice, jak daleko je to opravdu na pláž nebo jak působí celé okolí.

Proto je důležité mít vedle sebe někoho, kdo lokalitu zná, ví, co v daném místě funguje a dokáže vám říct i věci, které na webu neuvidíte.

Přidávám také spoustu dobrých tipů z projektů, fotky a videa na náš IG profil zde

7. Neřešit správu nemovitosti už před koupí

Mnoho lidí začne řešit správu až ve chvíli, kdy mají podepsáno. Jenže to je pozdě. Už při výběru apartmánu je dobré vědět, jestli bude nemovitost vhodná pro krátkodobý pronájem, jak funguje komunita, jaké jsou podmínky domu nebo urbanizace a co všechno bude potřeba zařídit. To vše Vám vysvětlím.

Pokud chcete, aby vám nemovitost dobře fungovala i po koupi, je ideální myslet dopředu. Kdo bude řešit hosty, úklid, předání klíčů, vybavení, legislativu nebo případný servis? I tohle je součást dobrého rozhodnutí. S tím Vm v naší společnosti samozřejmě pomůžeme a zajistíme servis. Je to součást naší práce. 

8. Podcenit význam terasy

Ve Španělsku je terasa často jedna z nejdůležitějších částí nemovitosti. Pro klienta, který kupuje pro sebe, je to místo pro snídani, odpočinek a večerní posezení. Pro hosta na pronájmu je to obrovská přidaná hodnota.

Velká terasa, dobrá orientace a příjemný výhled mohou rozhodnout mezi průměrnou a velmi atraktivní nemovitostí. Často právě terasa dělá ten hlavní wow efekt, který potom funguje i při pronájmu.

9. Chtít všechno najednou

Někdy klient hledá apartmán blízko pláže, s velkou terasou, výhledem na moře, pěší dostupností do centra, s bazénem, garáží, licencí na pronájem a ještě za co nejlepší cenu. Rozumím tomu. Každý by chtěl ideální kombinaci. Jenže realita trhu je o prioritách.

Proto je dobré si říct, co je pro vás opravdu klíčové a co už je příjemný bonus. Když si správně nastavíme priority, hledání je mnohem efektivnější a výsledná volba dává mnohem větší smysl.

10. Nejít do toho s někým, kdo vám řekne věci narovinu

Tohle považuju za jednu z největších hodnot celé spolupráce. Nekupuji nemovitost za vás, ale pomáhám vám udělat správné rozhodnutí. A to znamená, že vám řeknu i věci, které možná nejsou tak líbivé, ale jsou důležité.

Řeknu vám, kdy je apartmán krásný, ale ne úplně vhodný na pronájem. Řeknu vám, kdy je dobrá cena, ale slabší orientace. Řeknu vám, kdy je výhled skvělý, ale lokalita nemusí sedět vašemu záměru. A přesně tohle podle mě klient potřebuje — ne jen otevírat dveře, ale opravdu poradit.

Koupě nemovitosti ve Španělsku by měla být radost, ne stres. Čím lépe si na začátku ujasníte lokalitu, rozpočet, očekávání od pronájmu i to, jak chcete nemovitost využívat, tím lepší rozhodnutí na konci uděláte.

Já to beru tak, že vás celým procesem provedu normálně, lidsky a férově. Otevřeně si řekneme, co dává smysl, co ne a proč. A právě díky tomu pak nehledáme jen hezký apartmán, ale správnou nemovitost pro vás.

Pokud o koupi nemovitosti ve Španělsku uvažujete, ozvěte se mi. Společně probereme vhodné lokality, rozpočet, reálné výnosy z pronájmu i to, jestli je pro vás lepší východní nebo západní slunce. A hlavně vybereme takovou nemovitost, která vám bude opravdu dávat smysl.

Radek Řezáč

Rád si s Vámi naplánuji videohovor, případně Vám vše zodpovím i e-mailem.